[Xangle RWA Series] 토큰화 대체자산

목차

1. 토큰화 대체자산: 비유동 자산은 어떻게 온체인 금융상품이 되는가

2. 대체자산을 토큰화하는 이유

3. 대체자산 토큰화의 4가지 자산군

4. 한국은 조각투자에서 토큰증권 제도화로 나아가고 있다

5. 마무리: 자산별로 확장되는 대체자산 토큰화

 

 

1. 토큰화 대체자산: 비유동 자산은 어떻게 온체인 금융상품이 되는가

맨해튼 빌딩의 지분, 금고에 보관된 금, 그리고 희귀 포켓몬 카드. 공통점이 없어 보이는 이 세가지 자산을 이제 모바일 지갑 하나에 나란히 담을 수 있게 되었다. RealT와 Lofty는 임대 부동산의 소유권을 작은 단위의 토큰으로 나누고 임대수익을 투자자에게 배분한다. PAX Gold는 금고에 보관된 금 1트로이온스에 대한 소유권을 하나의 토큰으로 발행한다. Solana 기반 Collector Crypt에서는 실물 포켓몬 카드를 토큰화한 거래가 누적 약 10억 달러를 넘어섰다. 몇 년 전까지 직접 매입과 보관, 복잡한 계약이 필요했던 자산들이 이제 온체인에서 작은 단위로 발행되고 거래되고 있다.

이런 자산들을 대체자산(alternative assets)이라 부른다. 부동산·원자재·사모신용·예술품·수집품처럼 전통적인 상장주식·채권 밖에 있는 자산군으로, 규모 자체는 결코 작지 않다. Preqin에 따르면 글로벌 대체투자·사모시장 운용자산은 2030년 약 30조 달러를 넘어설 것으로 전망된다. 다만 이 거대한 시장은 오랫동안 높은 최소 투자금, 느린 거래, 까다로운 보관 탓에 일반 투자자가 접근하기 어려웠다. 토큰화(tokenization)는 바로 이 벽을 낮추려는 시도다.

그리고 이 시도는 이미 수치로 확인된다. 온체인 RWA(Real-World Asset) 시장은 스테이블코인과 토큰화 국채를 발판으로 약 60억 달러에서 약 310억 달러 규모까지 성장했고, 그 다음 무대로 대체자산이 지목된다. RWA.xyz 기준으로도 토큰화 크레딧(사모신용 포함)은 2026년 7월 9일 Distributed Value 약 65.6억 달러, 토큰화 원자재는 2026년 6월 23일 약 46.9억 달러, 토큰화 부동산은 2026년 7월 5일 약 2.03억 달러가 이미 온체인에서 추적되고 있다.

다만 규모만으로 대체자산 토큰화를 이해하기는 어렵다. RWA는 단순히 '실물자산을 토큰으로 만드는 것'에 그치지 않기 때문이다. 같은 자산이라도 토큰이 어떤 권리·현금흐름·수탁·환매 구조를 갖는지에 따라 성격이 크게 달라진다. 주식과 채권은 이 구조가 비교적 명확하다. 주식은 지분·배당·의결권·기업행위가, 채권은 이자·원금·만기·디폴트 처리 방식이 핵심이다. 반면 대체자산은 범위가 훨씬 넓어, 부동산은 등기와 임대수익, 원자재는 실물 보관과 인출권, 사모신용은 원리금 현금흐름, 수집품은 진품성·등급·보관 상태가 상품의 성격을 좌우한다.

본 글은 이러한 대체자산 토큰화를 부동산·원자재·사모신용·수집품 네 자산군으로 나누고, 자산군마다 주요 플레이어를 하나씩 살펴본다. 이를 통해 각 자산이 어떤 방식으로 토큰화되고 있는지를 짚고, 이 시장 진출을 검토하는 기업·기관에는 어떤 사업 모델과 구조가 실제로 작동하는지에 대한 참고점을, 투자자에게는 어떤 권리·현금흐름·리스크를 확인하고 어떻게 접근할지에 대한 판단 기준을 제공하고자 한다.

 

2. 대체자산을 토큰화하는 이유

2-1. 대체자산의 종류

대체자산(alternative assets)은 전통적인 상장주식과 채권 외의 투자자산을 의미한다. 일반적으로 부동산, 원자재, 인프라, 사모신용, 사모펀드, 벤처캐피탈, 헤지펀드, 예술품, 수집품 등이 포함되며, 전통적인 주식·채권 포트폴리오와 성격이 다른 자산군으로 다뤄진다.

대체자산은 포트폴리오에서 수익원 다변화와 분산투자 수단으로 활용된다. 부동산은 임대수익과 매각차익, 원자재는 인플레이션 헤지와 실물 가치 저장, 사모신용은 대출 이자수익, 수집품은 희소성과 개별 자산 가치에 기반한 수익 기회를 제공한다. 다만 이런 자산들은 대체로 거래 단위가 크고, 투자자 접근성이 낮으며, 가치평가와 유동성 측면에서 상장자산보다 복잡하다. 바로 이 지점에서 토큰화가 잠재적 개선 수단으로 활발하게 논의되고 있다.

토큰화 대체자산은 토큰이 나타내는 기초자산의 종류에 따라 부동산, 원자재, 수집품, 신용으로 구분할 수 있다. 자산별로 수익이 발생하는 구조와 투자자가 확인해야 할 위험요인이 달라진다.

2-2. 토큰화가 겨냥하는 문제

대체자산은 포트폴리오 차원에서 매력적이지만, 일반 투자자가 접근하기 어렵다. 그 이유는 크게 세 가지 문제로 나눠 볼 수 있다.

첫째, 높은 진입장벽이다. 사모신용 펀드나 대체투자 펀드는 최소 투자금이 수십만~수백만 달러에 달하고, 적격투자자(accredited investor) 요건처럼 자격 제한이 엄격한 경우가 많다. 자본과 자격을 갖춘 기관·고액자산가가 아니면 애초에 문턱을 넘기 어려운 구조다.

둘째, 낮은 유동성과 거래 마찰이다. 부동산은 투자 단위가 크고 매매 절차가 느리며, 수집품·예술품은 개별 자산마다 가격이 달라 사고팔 상대를 찾기 어렵다. 한 번 매입하면 중간에 되팔기 어려운 자산이 많아 자금이 장기간 묶인다.

셋째, 복잡한 보관·운영이다. 원자재는 실물을 직접 보관하기 어렵고 인출·보관 비용이 들며, 수집품은 진품 검증과 보관이 따른다. 청약·투자자 확인·수익 분배·보고·환매 같은 절차도 대부분 수작업으로 처리돼 비용과 마찰이 크다.

토큰화(tokenization)는 이 세 문제를 동시에 겨냥한다. 큰 단위의 자산을 더 작은 단위로 쪼개 진입장벽을 낮추고, 보유 기록을 분산원장에서 관리해 이전·거래를 매끄럽게 만들며, 청약·투자자 확인·이전 제한·수익 분배·환매를 스마트컨트랙트로 자동화해 운영 부담을 줄인다. 예를 들어 부동산 토큰은 임대수익 분배를 더 작은 단위로 처리하고, 금 기반 토큰은 실물 금 보관과 온체인 이전을 연결하며, 사모신용 토큰은 펀드 지분이나 대출 포트폴리오의 현금흐름을 디지털 환경에서 보유·이전·담보화하는 실험으로 이어진다.

특히 신용 자산군은 대출의 이자수익과 원금상환이라는 현금흐름이 있어 수익형 온체인 금융상품으로 구성하기 용이하다. 기관·고액자산가 중심의 사모신용 시장에서는 투자자 확인·청약·지분 기록·분배·보고·환매를 디지털화하려는 수요도 크다.

 

3. 대체자산 토큰화의 4가지 자산군

대체자산 토큰화는 기초자산의 성격에 따라 부동산, 원자재, 수집품, 신용으로 나눠 볼 수 있다. 이번 장에서는 네 자산군을 차례로 살펴보되, 각 자산군의 주요 플레이어를 하나씩 소개하고자 한다. 플레이어마다 무엇을 토큰화하는지, 어떻게 구조를 짰는지, 현재 규모는 어느 정도인지를 함께 정리하고, 리스크와 확인 사항은 각 본문에서 다룬다.

3-1. 부동산: 등기와 임대수익을 온체인 지분으로

부동산 토큰화는 건물·토지의 분할 소유권이나 부동산에서 발생하는 임대·매각 수익을 토큰으로 표현하는 방식으로 이루어진다. RWA.xyz에 따르면 토큰화 부동산의 Distributed Value는 약 2.03억 달러, Represented Value는 약 2.80억 달러로 집계된다. Distributed Value는 외부 지갑으로 이전할 수 있는 자산을, Represented Value는 발행 플랫폼 내부에서 보유·관리되는 자산을 의미한다.

부동산 토큰화는 토큰이 나타내는 권리에 따라 직접 발행형과 간접 지분형으로 나눌 수 있다. 직접 발행형은 부동산의 분할 소유권을 토큰으로 발행하고 토큰 보유 기록을 공식 등기 시스템과 연결한다. 간접 지분형은 부동산 프로젝트를 별도의 특수목적기구(SPV)나 펀드에 담고, 투자자가 해당 SPV·펀드의 지분 토큰을 보유한다.

1) 직접 발행형

직접 발행형은 부동산의 분할 소유권을 토큰으로 발행하고, 토큰의 발행·이전 결과를 공식 등기 시스템에 반영하는 방식이다. 투자자의 권리가 부동산 소유권과 직접 연결되므로 토지등기기관과 규제기관의 참여가 필요하다. 현재는 정부 주도의 제한된 프로젝트를 중심으로 시도되고 있다.

Ctrl Alt · Dubai Land Department(DLD)

Ctrl Alt와 두바이 토지청(DLD)의 협업은 부동산의 분할 소유권을 토큰으로 발행하고 공식 등기 시스템과 연결한 정부 주도 프로젝트다. DLD는 PRYPCO Mint 플랫폼을 통해 거래되고, Ctrl Alt가 토큰의 구조 설계·발행과 등기 연동 인프라를 제공한다. Ctrl Alt는 두바이 가상자산규제청(VARA)으로부터 가상자산 발행과 브로커-딜러 서비스 인가를 보유하고 있다.

2025년 5월 시작된 1단계에서는 두바이 부동산 10건, 총 1,850만디르함(약 500만 달러) 규모가 토큰화됐다. 약 780만 개의 소유권 토큰이 XRP Ledger에서 발행됐으며, 에미리트 신분증을 보유한 UAE 거주자는 PRYPCO Mint에서 최소 2,000디르함(약 545달러)부터 참여할 수 있었다. Ctrl Alt는 토큰 발행 결과를 DLD 시스템과 동기화해 온체인 보유 기록과 공식 부동산 등록 기록의 정합성을 관리한다.

2026년 2월 시작된 2단계에서는 1단계에서 발행된 토큰을 규제된 환경에서 재판매할 수 있는 2차 거래 기능이 추가됐다. 거래는 승인된 플랫폼 안에서 이루어지며, 토큰 이전 결과가 DLD의 공식 등록 기록에 반영된다. 소유권 토큰을 외부 지갑이나 임의의 거래소에서 자유롭게 이전하는 구조는 아니며, 투자자 확인과 이전 승인을 포함한 규제 절차를 거쳐야 한다.

직접 발행형은 토큰의 발행·이전과 부동산 소유권 기록을 하나의 체계 안에서 처리한다. 이를 구현하려면 토지등기기관과 규제기관, 발행 플랫폼이 공동으로 등록·이전 기준을 설계해야 한다. DLD 프로젝트가 정부 주도의 규제 파일럿으로 시작된 배경도 여기에 있다.

2) 간접 지분형

간접 지분형에서는 부동산 프로젝트를 프로젝트별 SPV 또는 부동산 펀드에 담고, 해당 기구의 지분을 토큰으로 발행한다. SPV·펀드는 부동산을 직접 보유하거나 현지 부동산 보유 법인·개발사에 투자한다. 프로젝트에서 발생한 임대수익과 매각수익은 SPV·펀드를 거쳐 투자자의 지분 비율에 따라 분배된다.

SPV(Special Purpose Vehicle)는 특정 자산이나 사업만 수행하도록 만든 특수목적기구를 의미한다. SPV는 법인의 역할을 나타내는 용어이며, 실제 법적 형태는 LLC·주식회사·조합·신탁 등으로 구성될 수 있다. 부동산 토큰화에서는 주로 LLC가 사용된다.

LLC(Limited Liability Company)는 미국 주법에 따라 설립되는 유한책임회사다. LLC는 자기 명의로 부동산을 소유하고 계약을 체결할 수 있는 독립된 법인이며, 투자자는 LLC의 멤버십 지분(membership interest)을 보유한다. 출자자는 원칙적으로 출자한 금액의 범위에서 책임을 부담한다. 부동산별 LLC를 SPV로 활용하면 각 부동산의 수익과 부채를 다른 프로젝트로부터 분리해 관리할 수 있다.

현재 시장에서는 간접 지분형이 가장 널리 활용된다. 기존 부동산 등기를 유지하면서 SPV·펀드 지분의 발행과 이전, 수익 분배를 디지털화할 수 있기 때문이다. 투자자의 배당·의결·청산 권리와 이전 제한은 SPV의 운영계약, 펀드 규약과 개별 발행 문서에 따라 결정된다.

RealT

RealT는 미국 주거용 부동산을 프로젝트별 SPV(LLC)에 담고, 해당 LLC의 지분을 토큰화하는 플랫폼이다. 각 부동산에는 별도의 LLC와 토큰이 연결되며, 등기상 부동산 소유자는 해당 LLC다. 투자자는 토큰을 통해 LLC의 멤버십 지분을 취득하고 임대수익과 최종 매각대금을 지분 비율에 따라 분배받는다.

임대료에서 세금·보험·관리비·수선비 등을 차감한 순수익은 스테이블코인으로 지급된다. 토큰은 Ethereum과 Gnosis Chain에서 발행되며, 투자자는 약 50달러부터 원하는 부동산을 개별적으로 선택할 수 있다. 각 부동산의 수익과 비용은 해당 LLC에서 별도로 관리된다.

Lofty

Lofty도 부동산별 SPV(LLC)가 자산을 보유하고, 투자자가 해당 LLC의 지분 토큰을 매입하는 단일 자산 SPV 모델을 사용한다. Algorand에서 토큰을 발행하며, 투자자는 약 50달러부터 미국 주거용 부동산에 투자할 수 있다. 임대수익은 토큰 보유 지분에 따라 일 단위로 정산된다.

Lofty는 토큰 보유자에게 부동산 운영에 관한 의사결정 권한도 제공한다. 임대 조건, 수선, 자산관리회사 교체, 매각 여부와 같은 안건에 토큰 보유량에 비례해 투표할 수 있다. LLC 지분이 투자자의 법적 권리를 구성하고, 토큰 기반 투표는 해당 LLC의 운영 방향을 결정하는 수단으로 사용된다.

플랫폼 내 마켓플레이스에서는 토큰의 매수·매도 주문을 제출할 수 있다. 주문 제출 시간에는 제한이 없지만, 거래 성사 여부와 가격은 해당 부동산 토큰에 대한 매수 수요에 따라 달라진다. 부동산별 거래량이 적을 경우 투자자가 원하는 시점에 지분을 매각하기 어려울 수 있다.

Reental

Reental은 미국·스페인·멕시코·도미니카공화국·UAE 등 여러 국가의 부동산 프로젝트를 프로젝트별 SPV(LLC)로 구성하고, 해당 LLC의 지분을 토큰화하는 플랫폼이다. 주거용·관광용 부동산을 비롯해 개발, 리모델링과 단기 매입·매각 프로젝트를 취급한다. 공식 홈페이지 기준 108개국 약 4.2만 명의 사용자가 참여하고 있으며, 119개 프로젝트에서 누적 1억 달러 이상의 부동산을 토큰화했다.

프로젝트 LLC가 기초 부동산과 연결되는 방식은 국가와 상품에 따라 달라진다. LLC가 부동산을 직접 보유하거나, 현지 부동산 보유 법인·개발사에 투자하거나, 부동산 사업자에게 대출을 제공할 수 있다. 투자자는 프로젝트 LLC의 지분 토큰을 보유하고 해당 프로젝트에서 발생하는 수익을 지분 비율에 따라 분배받는다.

임대형 상품은 임대수익과 최종 매각대금을 분배하고, 개발·리모델링형 상품은 프로젝트 종료 후 매각대금에서 비용을 차감한 수익을 분배한다. 프로젝트 토큰은 Polygon에서 발행되며 약 100달러·유로부터 투자할 수 있다. 프로젝트 토큰은 부동산 SPV의 지분을 나타내고, RNT는 플랫폼 혜택과 거버넌스에 활용되는 별도의 유틸리티 토큰이다.

RedSwan CRE

RedSwan은 기관급 상업용 부동산의 디지털 증권 발행과 판매를 지원하는 미국 플랫폼이다. 호텔과 물류시설 같은 개별 자산부터 여러 상업용 부동산을 묶은 포트폴리오·폐쇄형 펀드까지 취급한다. 투자자는 상품에 따라 개별 프로젝트 SPV나 부동산 펀드의 지분을 토큰으로 보유한다.

RedSwan PC는 발행사가 디지털 부동산 증권을 발행할 수 있도록 기술과 투자자문 서비스를 제공한다. 증권 판매는 계열사인 RedSwan Markets가 담당한다. RedSwan Markets는 FINRA 등록 브로커딜러이자 SIPC 회원이며, RedSwan PC는 SEC 등록 투자자문사다. 미국 투자자는 주로 Reg D에 따라 공인투자자 자격으로 참여하고, 미국 외 투자자는 Reg S에 따른 역외 발행 구조를 이용한다.

RedSwan은 자체 집계 기준 약 40억 달러의 부동산을 토큰화했으며, 별도로 약 52억 달러 규모의 자산이 토큰화 검토·준비 단계에 있다고 밝힌다. 파이프라인은 발행 완료 실적이 아니며, 구체적인 집계 기준과 진행 단계는 공개하지 않았다.

현재 부동산 토큰화 시장에서는 간접 지분형이 널리 사용되고 있다. 기존 등기 체계를 유지하면서 SPV·펀드의 지분을 토큰화할 수 있어 여러 국가와 자산 유형에 적용하기 용이하다. 직접 발행형은 토큰 이전과 공식 소유권 변경을 하나의 절차로 연결한다. 토지등기기관과 규제기관의 참여가 필요해 아직 정부 주도의 제한된 프로젝트를 중심으로 시도되고 있다. 두 방식 모두 투자 단위를 낮추고 수익 분배와 지분 이전을 디지털화하지만, 여전히 감정평가·세금·임대차·시설 관리·매각 등은 현지 법률과 오프체인 운영 체계에 따라 처리된다.

3-2. 원자재: 금고의 실물을 온체인 청구권으로

원자재 토큰화는 금·은·원유·농산물 같은 실물 원자재를 보관하고, 해당 실물에 대한 권리나 가격 노출을 토큰으로 표현하는 영역이다. 현재 가장 성숙한 사례는 금 기반 토큰이다. 금은 글로벌 거래 시장이 크고 품질 기준이 표준화돼 있으며 장기 보관이 가능해 실물 보관형 토큰에 적합하다. RWA.xyz에 따르면 2026년 7월 22일 기준 토큰화 원자재 시가총액은 약 74.6억 달러, 월간 전송액은 약 127.6억 달러, 보유자는 약 20.3만 명이다. Tether와 Paxos의 금 기반 토큰이 시장의 큰 비중을 차지한다.

Paxos — PAX Gold(PAXG)

PAX Gold(PAXG)는 미국 연방 인가 신탁은행인 Paxos Trust Company, N.A.가 발행하는 금 담보 토큰이다. 1 PAXG는 London Good Delivery 금괴의 순금 1트로이온스에 대한 소유권을 나타낸다. 실물 금은 런던의 LBMA 인증 금고에 개별 배정(allocated) 방식으로 보관되며, 보유자는 금괴 일련번호와 중량, 보관 금고를 조회할 수 있다. Paxos는 미국 통화감독청(OCC)의 감독을 받는다. 실물 금괴 상환은 일반적으로 LGD 금괴 단위가 필요하며, 소액 보유자는 USD 상환이나 승인 딜러를 통한 부분 상환을 이용할 수 있다.

Tether — Tether Gold(XAUT)

Tether Gold(XAUT)는 엘살바도르 법인 TG Commodities, S.A. de C.V.가 발행하는 금 소유권 토큰이다. 1 XAUT는 특정 금괴에 배정된 순금 1트로이온스에 대한 비분할 소유권을 나타낸다. 실물 금은 스위스 수탁기관에 개별 배정 방식으로 보관되며, 발행사는 엘살바도르 디지털자산국가위원회(CNAD)의 감독을 받는다. XAUT는 Ethereum에서 발행되며, 다중 체인 이전용 XAUT0가 TON·Solana 등을 지원한다.

Kinesis — KAU / KAG

Kinesis는 금·은 실물 담보 토큰에 결제·수익 공유 시스템을 결합한 플랫폼이다. 1 KAU는 금 1그램, 1 KAG는 은 1온스를 나타낸다. 실물 금·은은 보험과 외부 감사를 적용하는 ABX 제휴 금고 네트워크에 개별 배정 방식으로 보관된다. 네이티브 KAU·KAG 보유자는 공동 보관된 금·은 풀에 대해 보유량에 비례한 소유권을 갖는다. 또한 거래 수수료 수익의 일부를 보유자에게 월별로 배분한다.

원자재 토큰화는 구조가 비교적 직관적이다. 금고에 금을 보관하고 해당 금에 대한 권리를 토큰으로 발행하면, 투자자는 실물 금을 직접 보관하지 않아도 온체인에서 이전 가능한 형태로 금 가격에 노출될 수 있다. 다만 토큰 보유자가 실제로 어떤 금에 대한 권리를 갖는지, 금이 어디에 보관되는지, 감사가 어떻게 이루어지는지, 실물 인출은 가능한지, 최소 수량과 비용은 어떻게 되는지를 확인해야 한다. 금 외 원자재로 확장될수록 구조는 더 복잡해진다. 은은 보관 효율이 낮고, 원유·농산물은 품질·운송·보관 기간·재고 회전·선물 만기 같은 변수가 추가되기 때문이다. 이런 이유로 원자재 토큰화는 금에서 가장 먼저 성장했고, 다른 원자재로 확장될 때는 각 원자재의 물리적 특성과 시장 구조를 함께 고려해야 한다.

3-3. 수집품: 보관된 실물자산에 대한 권리의 토큰화

수집품 토큰화는 원자재 토큰화와 유사하게 카드·시계·예술품·와인·명품 등 개별 실물자산을 보관하고, 해당 자산의 소유권이나 환매권을 NFT 또는 토큰으로 표현한다. 상품의 성격은 토큰과 연결된 실물, 진품성과 등급, 보관 장소와 보험, 실물 상환 가능 여부에 따라 결정된다.

Courtyard

Courtyard는 포켓몬·스포츠 카드, 만화책, 시계 등 감정평가를 받은 실물 수집품을 보관하고 자산별로 하나의 NFT를 발행하는 Polygon 기반 플랫폼이다. NFT 보유자는 이를 거래하거나 소각해 실물을 배송받을 수 있으며, 랜덤 팩 개봉과 시장가치의 약 90%에 판매하는 즉시 바이백 기능도 제공한다. 2022년에는 Brink’s 금고를 사용했으며, 현재는 미국 델라웨어의 Courtyard 전용 보험 보관시설을 이용한다.

Collector Crypt

Collector Crypt는 등급이 매겨진 포켓몬 트레이딩카드를 보관하고, 실물로 상환할 수 있는 NFT를 Solana에서 발행하는 플랫폼이다. 이용자는 NFT를 거래하거나 소각해 실물 카드를 배송받을 수 있으며, 랜덤 팩 개봉과 시장가격의 약 85%에 판매하는 즉시 바이백 기능도 이용할 수 있다. Loopscale 등 제3자 온체인 머니마켓에서는 카드 NFT를 담보로 USDC를 차입할 수 있으며, 금리는 시장 상황에 따라 변동한다. 네이티브 유틸리티 토큰인 CARDS는 랜덤 팩 결제와 이용자 보상 등에 활용된다. 2026년 5월 누적 거래액이 10억 달러를 넘어섰고, 6월 보도 기준 누적 매출은 5,000만 달러를 넘어섰다.

Freeport

Freeport는 앤디 워홀 작품을 보유한 법인의 지분을 소액으로 나눠 판매한 미국의 예술품 조각투자 플랫폼이다. 작품마다 별도의 델라웨어 시리즈 LLC를 설립하고 클래스 A 지분 1만 주를 발행했으며, 투자자는 최소 10주부터 청약할 수 있었다. 투자자가 취득하는 권리는 작품을 소유한 시리즈 LLC의 지분과 작품 매각대금을 배분받을 권리이며, Ethereum에 발행된 토큰은 해당 지분을 나타낸다.

작품의 소유권은 시리즈 LLC에 있고, Freeport Services가 외부 전문 보관시설을 통한 보관과 보험 가입을 관리한다. 투자자는 작품을 실물로 인출할 수 없으며, 운용사가 작품을 매각하면 지분율에 따라 매각대금을 배분받는다. Freeport는 2023년 Regulation A Tier 2에 따라 공모신고서의 효력 발생 승인을 받았으며, 초기 앤디 워홀 작품 4개의 최대 공모금액은 합계 약 174만 달러였다.

수집품 토큰화는 부동산이나 사모신용보다 시장 규모가 작고 개별 자산별 편차가 크다. 그러나 "실물 보관형 NFT"라는 구조를 설명하기에는 가장 직관적인 사례다. 사용자는 NFT를 보유함으로써 금고에 보관된 카드·시계·예술품에 대한 권리를 갖고, 필요할 경우 NFT를 소각한 뒤 실물을 인출할 수 있다. 다만 수집품은 표준화가 어렵다. 같은 브랜드의 시계나 같은 선수의 카드라도 상태·등급·희소성·스토리·시장 수요에 따라 가격이 크게 달라진다. 따라서 수집품 토큰화에서는 발행량보다 감정·등급 체계, 수탁기관, 보험, 실물 환매 절차, 2차 거래 수요가 더 중요하다.

3-4. 신용: 사모신용과 구조화 신용의 토큰화

신용상품은 기업이나 자산 보유자에게 자금을 빌려주고 이자와 원금을 받는 금융상품이다. 토큰화 신용은 기업대출, 자산담보대출, 대출 포트폴리오 등에서 발생하는 현금흐름에 대한 권리를 펀드 지분이나 대출풀 토큰으로 발행한다. 이 가운데 사모신용은 기업이 공개 회사채 시장을 거치지 않고 자산운용사나 사모신용펀드와 개별 대출계약을 맺어 자금을 조달하는 영역이다. 구조화 신용은 여러 대출을 하나로 묶은 뒤 상환 순서와 손실 부담이 다른 상품으로 나눠 판매하는 방식이며, CLO·ABS·MBS 등이 대표적이다. 원금, 이자, 만기, 담보와 상환 조건은 각 대출계약과 상품 구조에 따라 정해진다.

사모신용과 구조화 신용은 높은 최소 투자금과 투자자 자격 요건으로 인해 주로 기관투자자와 고액자산가에게 판매돼 왔다. 토큰화 과정에서는 펀드 지분을 작은 단위로 나누고 투자자 확인, 청약, 지분 기록, 수익 분배와 환매 신청을 디지털 환경에서 처리할 수 있다. 기존 신용펀드에 투자하는 중간 펀드인 ‘피더펀드’의 지분을 토큰화하는 방식부터, 별도의 온체인 펀드와 스마트계약 기반 대출풀까지 다양한 구조가 활용된다. 대표 사례로 Apollo의 ACRED, Hamilton Lane의 SCOPE, Janus Henderson의 JAAA, Maple Finance의 syrupUSDC·syrupUSDT 등이 있다.

Apollo ACRED (Securitize)

Apollo ACRED는 기존 Apollo Diversified Credit Fund에 온체인으로 접근할 수 있도록 설립된 토큰화 피더펀드다. 투자자가 ACRED 토큰을 매입하면 피더펀드는 해당 자금으로 기초펀드의 지분을 취득하고, 기초펀드의 운용 성과는 ACRED의 기준가격에 반영된다. Securitize Capital이 피더펀드를 운용하며, Apollo Global Management가 기초펀드의 신용전략을 담당한다.

기초펀드는 기업 직접대출, 자산담보대출, 정상 신용, 시장교란 신용, 구조화 신용 등 다섯 가지 전략에 분산 투자한다. ACRED의 법적 발행주체는 BVI에 설립된 피더펀드이며, 미국에서는 증권법 Reg D에 따라 적격투자자에게 제공된다. Securitize는 토큰 발행과 명의개서를, BNY Mellon은 자산 수탁을 담당한다. ACRED는 Ethereum, Solana, Aptos 등 여러 네트워크에서 발행됐으며, 총자산가치는 약 1억1,500만 달러다.

ACRED는 온체인 대출시장에서도 활용되고 있다. 적격 보유자는 ACRED를 래핑한 sACRED를 Morpho와 Drift Institutional 같은 온체인 머니마켓에 담보로 예치하고 USDC를 차입할 수 있다. 이를 통해 기초 신용펀드에 대한 투자 노출을 유지하면서 유동성을 확보하거나 다른 온체인 수익 전략에 활용할 수 있다.

Hamilton Lane SCOPE (Securitize)

Hamilton Lane SCOPE는 Senior Credit Opportunities Fund에 투자하는 토큰화 피더펀드다. Securitize Capital이 피더펀드를 운용하고, Hamilton Lane이 기초펀드의 신용전략을 운용한다. HLSCOPE 토큰은 피더펀드의 지분을 나타내며, 기초 포트폴리오는 상환 우선순위가 높고 담보가 설정된 선순위 사모대출을 중심으로 구성된다.

SCOPE는 기존 투자 경로에서 약 200만 달러가 필요했던 전략을 약 1만 달러부터 이용할 수 있도록 투자 단위를 낮췄다. 디지털 청약과 월 단위 환매 신청을 지원하지만, 실제 환매 시점은 펀드의 유동성과 환매 한도에 따라 달라질 수 있다. 피더펀드는 미국에 설립됐으며, 증권법 Reg D에 따라 적격투자자에게 제공된다. Securitize가 토큰화와 명의개서를, Silicon Valley Bank가 수탁을 담당하며, 총자산가치는 약 430만 달러다.

Janus Henderson Anemoy JAAA

JAAA는 AAA 등급 CLO에 투자하는 토큰화 신용펀드다. CLO는 여러 기업대출을 하나의 포트폴리오로 묶고, 원리금 상환과 손실 부담 순서에 따라 여러 등급으로 나눈 구조화 신용상품이다. JAAA는 상환 우선순위가 높은 AAA 등급 CLO에 주로 투자한다. Janus Henderson이 기존에 운용해 온 AAA CLO 전략과 운용 인력을 활용해 새로 설립된 온체인 펀드다.

Anemoy가 펀드를 발행·운용하고, Janus Henderson이 투자전략을 담당하며, Centrifuge가 투자자 확인·스테이블코인 청약·토큰 발행·지분 기록·환매를 지원한다. 펀드는 BVI에 설립된 개방형 펀드로, 비미국 전문투자자가 승인 지갑 등록을 거쳐 일 단위로 청약과 환매를 신청할 수 있다. JAAA는 이더리움·아발란체·솔라나 등 여러 네트워크에서 발행됐으며, 총자산가치는 약 6억8,700만 달러다.

Maple Finance syrupUSDC·syrupUSDT

syrupUSDC와 syrupUSDT는 투자자가 USDC나 USDT를 예치하면 Maple이 이를 기관대출 등에 운용하고, 그 수익을 토큰 가치에 반영하는 상품이다. 투자자가 개별 기관에 직접 돈을 빌려주는 것은 아니지만, 여러 대출자산과 운용전략을 담은 자산풀의 지분을 보유한다. 주요 수익원이 차입자가 지급하는 대출이자이기 때문에 토큰화 신용상품으로 분류된다.

경제적 기능은 Maple이 온체인에서 직접 조성하고 운용하는 신용펀드에 가깝다. ACRED와 SCOPE는 별도의 피더펀드를 통해 기존 신용펀드에 투자하는 반면 syrupUSDC·syrupUSDT는 스마트계약 기반 자산풀 자체가 펀드의 역할을 한다. 투자자는 스테이블코인을 자산풀에 예치하고 지분 토큰을 받으며, Maple Direct는 해당 자금으로 기관대출을 심사·실행하고 운용한다.

각 자산풀은 ERC-4626 토큰화 금고 구조를 사용하며, 예치·지분 기록·수익 반영·환매가 스마트계약을 중심으로 처리된다. 법적 발행사는 케이맨제도의 Maple International Operations SPC이고, syrupUSDC와 syrupUSDT는 각각 분리된 포트폴리오를 통해 발행돼 상품별 자산과 부채가 구분된다. 자금 일부가 선물 베이시스 거래와 디파이 유동성 공급에도 배분되므로 순수 대출상품이라기보다는 기관대출을 중심으로 여러 수익전략을 결합한 온체인 신용상품으로 보는 것이 정확하다. Maple 전체 운용자산은 약 42억 달러이며, syrupUSDC가 약 29억5,000만 달러를 차지한다.

 

4. 한국은 조각투자에서 토큰증권 제도화로 나아가고 있다

4-1. 조각투자를 통해 먼저 실험된 대체자산 토큰화

한국에서는 토큰증권 제도화 이전부터 조각투자 형태로 대체자산을 분할해 투자하는 실험이 진행됐다. 금융위원회 자료에 따르면 카사·루센트블록(소유)·펀블은 부동산, 뮤직카우는 음악저작권료 청구권, 에이판다파트너스는 대출채권, 갤럭시아머니트리는 항공기 엔진을 기초자산으로 한 조각투자 사례다. 이러한 자산은 수익증권 또는 투자계약증권 형태로 제도권 증권 구조에 편입돼 왔다.

국내 조각투자 정책은 증권성 판단과 투자자 보호를 중심으로 발전해 왔다. 2022년 4월 금융위원회는 '조각투자 등 신종증권 사업 관련 가이드라인'을 발표했고, 조각투자 상품이 자본시장법상 증권에 해당할 수 있음을 전제로 발행·유통 구조를 점검해 왔다. 이후 일부 사업자는 금융규제 샌드박스를 통해 서비스를 운영했고, 제도권 증권 구조 안에서 발행과 유통 체계를 정비해 왔다.

이 흐름은 글로벌 대체자산 토큰화와 맞닿아 있다. 글로벌 시장에서 부동산·원자재·사모신용·수집품이 온체인 토큰 형태로 실험되는 동안, 한국에서는 부동산·음원·대출채권·항공기 엔진·미술품 같은 자산이 조각투자와 수익증권 구조로 먼저 실험됐다. 구체적인 기술과 법적 구조에는 차이가 있지만, 모두 고가·비유동 자산의 투자 단위를 낮추고 권리 배분과 수익 분배를 디지털화하려는 시도다.

4-2. 토큰증권 제도화와 남아 있는 과제

한국의 대체자산 토큰화는 토큰증권 제도화와 함께 법적 기반을 갖춰가고 있다. 2026년 1월 15일 토큰증권 제도화를 위한 전자증권법·자본시장법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 개정 전자증권법은 분산원장을 증권의 권리 기록 수단으로 수용하고, 개정 자본시장법은 투자계약증권의 유통 근거를 마련한다.

개정법은 2026년 2월 3일 공포됐으며 2027년 2월 4일 시행될 예정이다. 금융위원회는 2026년 3월 민·관 합동 토큰증권 협의체를 발족했고, 5월 15일 2차 회의에서 기초자산 적격 요건·발행 공시·장외거래소 인가·인프라·온체인 결제 등을 논의했다. 금융위원회는 또한 5월 보도자료에서 하위법규 개정안과 가이드라인의 2026년 7월 발표를 목표로 제시했다.

제도화와 함께 앞으로 국내 시장에서 대체자산 토큰화가 본격화되려면 네 가지 과제를 풀어야 한다. 먼저 자산별로 토큰이 소유권·지분·수익권 중 어떤 권리를 나타내는지 명확히 정하고, 임대료·이자·매각대금 등이 투자자에게 배분되는 구조를 구체화해야 한다. 실시간 시장가격이 없는 자산이 많은 만큼 보관 주체, 보험, 담보권, 감정 주기 등을 포함한 수탁·평가·공시 기준도 필요하다.

발행된 토큰을 매각할 수 있는 유통시장과 가격 산정 기준도 마련해야 한다. 유동성이 부족하면 투자금이 장기간 묶이고 일부 거래가 가격을 왜곡할 수 있기 때문이다. 아울러 채무불이행, 실물 훼손, 매각 실패 등의 위험을 충분히 알리고, 자산 분리 보관과 외부감사, 이해상충 통제 등 투자자 보호 장치를 갖춰야 한다.

 

5. 마무리: 자산별로 확장되는 대체자산 토큰화

이번 글에서 살펴본 사례들은 대체자산 토큰화가 자산의 경제적 성격에 따라 서로 다른 형태로 구현되고 있음을 보여준다. 부동산과 사모신용은 지분과 수익권을 중심으로 구조화되며, 원자재와 수집품은 보관된 실물에 대한 소유·상환 관계가 토큰에 반영된다. 같은 대체자산 RWA에 속하더라도 토큰이 나타내는 권리와 현금흐름, 기초자산을 관리하는 방식은 자산마다 달라진다.

이 시장에 진출하려는 기업·기관은 각 자산이 현재 어떤 구조로 토큰화되고 있는지 파악한 뒤, 자사의 역량과 목적에 맞는 참여 방식을 설계할 필요가 있다. 일부 기능을 직접 수행하면서 전문 사업자와 협력하거나, 기존 금융상품에 토큰 발행과 유통 기능을 결합하는 방식도 가능하다. 상품 구조는 증권 해당 여부와 투자자 자격, 공시·수탁 기준, 유통 규정의 변화에 맞춰 지속적으로 조정해야 한다. 투자자도 토큰이 부여하는 권리와 수익 발생 구조를 이해하고, 기초자산의 관리 상태와 투자금 회수 가능성까지 살펴봐야 한다.

네 자산군 가운데서는 사모신용의 성장 여력이 상대적으로 크게 나타난다. 금융안정위원회(FSB)가 추정한 글로벌 사모신용 시장은 2026년 약 1조5,000억~2조 달러에 이르지만, RWA.xyz에서 추적되는 토큰화 신용자산은 2026년 7월 21일 기준 약 69억3,000만 달러에 머물러 있다. 토큰화된 비중이 아직 낮은 가운데, 계약에 따라 원금과 이자가 발생하는 신용상품의 특성은 지분과 수익 분배를 디지털화하기에 적합하다. 토큰화된 신용펀드가 온체인 대출시장의 담보로 편입되기 시작하면서 발행 이후의 활용처도 확대되고 있다.

국내에서는 부동산·미술품·음원·대출채권을 통해 조각투자 경험이 먼저 축적됐다. 토큰증권의 세부 규정과 유통 인프라가 구체화되면 이러한 경험이 사모신용과 지식재산권, 항공기 엔진 등 새로운 자산으로 이어질 수 있다. 관련 사례가 꾸준히 쌓이고 금융기관과 투자자의 참여가 확대될수록 대체자산 토큰화의 활용 범위도 넓어질 것으로 보며, 장기적으로는 제도권 금융과 온체인 시장을 연결하는 지속 가능한 금융 생태계의 일부로 자리 잡을 것으로 기대된다.