상업용 부동산과 RWA

목 차

1. 들어가며

2. RWA란 무엇인가?

3. STO와 차이점은 무엇인가?

4. RWA 시장의 현황

5. 부동산 RWA 시장의 현황

6. 부동산 RWA 시장의 한계

7. 토큰화에 대한 거시적 관점

 

 

1. 들어가며

2024년 1월 글로벌 자산운용사 블랙록은 최초의 비트코인 현물 ETF 상품을 출시하며, 글로벌 금융업계에 새로운 역사를 썼다. 이어 3월 20일, 블랙록은 최초의 자산 토큰화 펀드인 ‘비들(BUIDL)’을 출시한다. 이 펀드의 공식 명칭은 ‘BlackRock USD Institutional Digital Liquidity Fund’로, 이더리움 네트워크에 기반하여 토큰을 통해 펀드에 투자하는 토큰화 펀드라고 할 수 있다. 세계 최대 자산운용사에서 직접 토큰화 펀드를 출시함에 따라, 크립토 시장에서는 RWA(Real-World Assets)라는 키워드가 새로운 트렌드로 떠오르고 있다. 그 중에서도 토큰화 대상 자산으로 주목받고 있는 부동산 RWA에 대해 논의하고자 한다.

출처: Securitize

 

2. RWA란 무엇인가?

웹 2.0 시대의 시작인 1990년대, 인터넷이 보급되면서 디지털 공간과 현실 공간을 구분하기 위해 '온라인'과 '오프라인'이라는 용어가 사용되기 시작했다. 낯선 디지털 공간을 현실과 분리하여 생각하고자 하는 목적에서 '온/오프라인'이라는 개념이 생겨난 것이다. 그리고 새로운 디지털 공간에 익숙해지면서 오프라인의 자산, 정보, 또는 프로세스를 디지털 형태로 변환하는 과정인 '디지털화(Digitalization)'라는 용어가 생겨났다.

이와 같은 맥락에서, 웹 3.0에서도 '온체인'과 '오프체인'이라는 용어가 등장하게 된다. 블록체인 기술과 연동되었는지에 따라 온체인과 오프체인으로 구분하게 되었다. 디지털화와 비슷한 개념으로, 오프체인의 자산을 온체인에서 거래할 수 있도록 하는 과정을 '토큰화(Tokenization)'라고 한다. 그리고 토큰화 되기 전의 오프체인 상의 채권, 주식, 부동산 등의 실물 자산을 'RWA(Real-World Assets)'라고 한다.

다시 말해, 웹 2.0에서 오프라인 상의 자산이 온라인으로 변환되는 것을 ‘디지털화’라고 하며, 웹3.0에서 오프체인 상의 자산이 온체인으로 변환되는 것을 ‘토큰화’라고 하는 것이며, 토큰화 되기 전의 자산을 RWA라고 하는 것이다. 웹2.0과는 달리, 웹3.0에서는 변환 과정 이전의 자산을 지칭하는 용어가 생겨난 것은 블록체인의 핵심 가치인 ‘가치저장’이라는 특징을 반영한 것이라고 볼 수 있다.

출처: Apollo Crypto

 

3. STO와 차이점은 무엇인가?

우선, 단어 자체에 있어서 RWA와 STO(Security Token Offering)는 계위가 다르다. RWA는 자산을 지칭하고, STO는 과정을 지칭하기 때문이다. 그렇기 때문에 STO보다는 RWA와 ST(Security Tokens, 토큰증권)를 비교할 수 있을 것이다.

국내 금융위원회에서는 토큰증권이란, ‘분산원장 기술을 활용해 증권을 디지털화한 것’으로 명확히 정의하였다. 실제 국내 토큰증권 서비스 플랫폼의 방식을 살펴보면, 완전히 블록체인에만 기록하는 ‘토큰화’가 아닌, 동시에 예탁결제원에도 1대1로 온라인 저장하는 ‘디지털화’에 가깝다. 국내와 달리 해외에서는 ST에 대한 개념에 대해 증권을 ‘디지털화’하는 것이 아닌 ‘토큰화’하는 의미로 통용되고 있다. 즉, 해외에서는 증권을 퍼블릭 블록체인을 활용해 토큰화 하는 것을 STO라고 통용되고 있는 것이고, 국내에서는 증권을 프라이빗 블록체인을 활용해 디지털화 하는 것을 STO로 정의하고 있는 것이다.

정리해보면, ‘증권’ 이라는 자산 자체를 현실자산의 일부로 본다면 ST도 RWA의 일종이라고 할 수 있고 RWA가 상위개념, ST가 하위개념으로 볼 수 있다. 그리고 대상 자산의 차이와 발전해오는 방향에 있어서 차이가 있다 보니 표와 같은 각각의 특징을 가지고 있다

 

4. RWA 시장의 현황

현재 해외 RWA 시장에서 대부분의 자산은 미국 국채가 차지하고 있다. 글로벌 자산운용사인 프랭클린 템플턴(Franklin Templeton)이 주도하여 미국 국채 RWA 시장의 대부분을 발행하고 있다. 그 뒤를 이어 마운틴 프로토콜(Mountain Protocol), 온도파이낸스(ONDO) 등 또한 상당부분의 미국 국채를 토큰화하고 있는 상황이다. 이로 인해, 지난 2023년 1월 초 RWA 시장에서 토큰화 된 미국 국채는 $114M에 불과했으나, 2023년 12월 기준 $831M 수준으로 1년간 약 730% 가까이 폭발적으로 증가하였다.1)

이는 미국 금리 상승에 따른 안전자산의 수요 증가가 원인인 것으로 분석된다.2) 2018년 이후 지속적으로 투자되어 온 가장자산 시장의 풍부한 유동자금이 디파이 생태계로 흘러갔었다. 하지만 루나 사태, FTX 사태 등으로 인해 디파이 TVL(Total Value Locked)은 큰 폭으로 감소해 왔고, 시장의 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하던 상황이었다. 이러한 상황속에서 가상자산 섹터에 투자된 자금 중 비교적 안전한 상품을 원하는 수요를 RWA 시장에서 흡수한 것으로 볼 수 있다. 또한, 앞서 언급한 블랙록의 BUIDL 펀드와 같이 전통 금융사들의 진출 또한 수요증가의 원인으로 분석된다.

RWA 시장 자체가 해외에서 주도되고 있는 상황이다 보니, 현재는 미국 국채가 대부분을 차지하지만 이외에 다양한 자산들의 토큰화가 시도되고 있다. 2024년 1월 초, 국내 RWA플랫폼 개발사인 크레더는 실물 금과 연결된 RWA 토큰을 출시하기도 하였다. 이러한 움직임의 공통점은 안전한 자산을 대상으로 토큰화 한다는 것이다. 안전한 자산을 대상으로 하는 이유는 RWA의 토큰을 유지시켜 줄 수 있는 담보력이 강한 자산에 대한 수요가 높기 때문이다. 이런 RWA의 시장속에서 담보가치가 유지되고 가치평가가 비교적 용이하며, 지속적인 현금흐름을 창출해 내는 부동산이 미래의 RWA 시장의 핵심 자산으로 주목받고 있다.

출처: RWA. xyz

 

5. 부동산 RWA 시장의 현황

RWA 시장의 규모를 논할 때 흔히 언급되는 BCG 리포트에 의하면, 2022년 부동산 RWA 시장의 규모는 약 27억 달러에 불과하지만, 2030년에는 약 160조 달러까지 급성장할 것으로 내다보고 있다. 이러한 전망은 블록체인 기술을 통해 부동산 투자에서의 유동성 부족, 비효율적인 중간 거래자 존재 등의 문제를 해결함으로써, 거래시장이 활성화될 것이라는 기대감에서 비롯된다. 현재 이러한 부동산 거래의 문제들을 해결하고자 하는 프로젝트들을 소개한다. (토크노믹스, 프로젝트 가치 또는 솔루션의 완성도와는 무관하다.)

PROPY

출처: PROPY

Propy는 기존에 복잡한 부동산 거래 과정을 단순화하는 것을 목표로 시작된 프로젝트이다. NFT를 활용하여 부동산 원장기록(등기부등본)의 문제를 블록체인으로 해결하고자 하는 목표를 가지고 있다. 즉, 부동산 거래에 있어서 등기, 신탁 등의 복잡한 거래 구조를 자동화하여 기존 복잡한 부동산 거래 과정을 해결하고자 하는 프로젝트이다.

ELYSIA

출처: ELYSIA

Elysia는 부동산을 토큰화하여 블록체인 상에서 거래할 수 있게 하는 웹3 부동산 거래 플랫폼을 목표로 한다. 2017년부터 실물 부동산의 토큰화로 시작하여 현재 DeFi와 연계된 부동산 관련 채권 등으로 사업 영역을 확장하고 있다. 현재 프로젝트 팀에서 공개한 바에 의하면, 총 토큰화된 RWA 자산 가치는 $10,501,250(약 145억원)이며, 토큰화된 RWA는 158개의 자산이다. 기존 부동산 자산을 토큰화 했던 것과는 달리 현재는 부동산을 기반으로 한 담보대출을 주력 상품으로 하고 있다.

PARCL

출처: PARCL

Parcl은 실물 부동산과 직접적인 연계된 프로젝트는 아니지만 최근 들어 부동산 RWA라는 테마의 대표적인 프로젝트로 언급되고 있다. Parcl은 전세계 도시의 가격을 지수화 하여 이를 기반으로 Trading, DeFi 등을 연계한 플랫폼이다. 부동산 거래의 직접적인 문제를 해결하고자 하는 프로젝트는 아니지만 부동산 파생상품으로의 확장을 기대해 볼 수 있다.

 

6. 부동산 RWA 시장의 한계

현재 Parcl과 같은 프로젝트를 제외하고, 대부분의 부동산 RWA 프로젝트들은 부동산의 토큰화 플랫폼을 목표로 하고 있다. 부동산 거래과정을 단순화하거나 부동산 거래에 있어서 비효율적인 미들맨을 제거하여 거래비용을 절감하고자 하는 목표를 가지고 있다. 하지만 구조화를 통해 기존 부동산 거래가 갖는 거래 구조를 개선하는 것이 아닌 기존의 구조에서 토큰만 추가되는 구조를 갖고 있는 것이 현실이다.

츌처: ELYSIA

예를 들어, 엘리시아의 경우 부동산을 토큰화 하기 위해 부동산 소유자는 ‘ELYSIA DAO LLC’라는 법인에게 소유권을 이전하고 이에 대한 거래대금을 토큰으로 받는다. 즉, 거래의 주체가 법인이고 법인의 주식을 토큰과 거래된다고 볼 수 있다. 이는 기존 REITs 상품과 크게 다르지 않다. 오히려 AMC를 통해 관리되는 REITs에 비해 신뢰도가 낮은 인력과 법인을 통해 토큰화해야할 유인이 적다고 할 수 있다. 이처럼, 현재 부동산 토큰화 프로젝트의 대다수가 부동산 펀드 또는 REITs를 통해 투자하는 것에 비해 장점이 없는 것이 현실이다.

이러한 구조적 한계를 해결하기 위해 보다 토큰화를 통한 부동산 상품화에 주목할 필요가 있다. 부동산이라는 자산의 특성상 구조적으로 법적, 행정적인 절차가 동반되어야 하기 때문에 오프체인의 개입이 필수적이기 때문이다. 등기제도, 거래신고 제도와 같이 기존 부동산 거래에 필요한 행정절차를 토큰화하겠다는 목표보다 실물 부동산을 기존 구조에서 토큰화하여 이를 DeFi와 연계한다던지, 실물 부동산 대출의 트렌치를 세분화 하여 토큰화한다던지의 상품화에 조금 더 기회가 열릴 수 있다고 본다.

 

7. 토큰화에 대한 거시적 관점

싱가포르 STO 업체인 ADDX와 글로벌 전략컨설팅 기업인 BCG는 2030년 글로벌 RWA 시장의 규모가 16.1조달러에 이를 것이라고 예상하고 있다. 그 중 약 25%인 4.8조달러가 법인용 차량, 인프라 프로젝트 등 유동화가 어려운 비유동 자산으로 예측하고 있다.

RWA 시장의 성장은 결국 토큰화를 통한 가상자산 시장의 확대와 이로 인한 미국 국채 매입 주체의 증대로 이어질 것이라고 생각된다. 미국 재무부에 의하면, 2024년 2월말 기준으로 일본이 1조 1,680억 달러의 미국 국채를 보유하고 있고, 중국이 7,750억 달러를 보유하고 있다. 또한, 현재 미국의 경쟁국가인 중국은 미국 국채 보유량을 줄이고 있는 상황이다. 반면, 스테이블 코인 USDT 발행사인 테더(Tether)에 의하면, 23년 4분기 기준 테더 사의 미국 국채 보유액은 725억 달러로 보유 순위로는 22위이다.

RWA시장이 점점 확대된다면, 이는 곧 미국 국채 매입 주체의 확대로 이어질 수 있다. 예를 들어, 5억 달러의 부동산이 토큰화 된다고 상상해보자. 5억 달러의 부동산은 그대로 유지가 되면서, 새로운 5억 달러만큼의 스테이블 코인이 발행되게 되고, 이에 준하는 미국 국채를 매입하게 될 것이다. 실세계에서 기투자된 5억 달러의 자금은 변하지 않는다. 다만, 이를 위해 5억 달러만큼의 새로운 스테이블 코인이 발행되는 것뿐이다.

이처럼 토큰화는 국가의 입장에서는 기존 투자시장의 가치는 유지하되, 새로운 투자시장을 개척하는 효과를 누릴 수 있다. 따라서, RWA시장은 앞으로도 정부와 기관 주도 하에 성장 가능성이 높을 것이라 예상된다. 그리고 그중에서도 가장 많은 자금이 묶여있으면서도 담보가치를 유지할 수 있는 대형 부동산을 중심으로 토큰화가 진행될 것이라 예상할 수 있다.